বাংলাদেশের আবাসন খাতে একটি নতুন প্রবণতা লক্ষ্য করা যাচ্ছে। ক্রেতারা প্রচলিত রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের কাছ থেকে ফ্ল্যাট কেনার পরিবর্তে জমি অংশীদারত্বের বা ল্যান্ড-শেয়ারিংয়ের মাধ্যমে ফ্ল্যাট তৈরির দিকে ঝুঁকছেন।
খাত সংশ্লিষ্ট ব্যক্তিরা বলছেন, রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের প্রতি সাধারণ মানুষের আস্থা কমে যাওয়ার কারণেই এই পরিবর্তন ঘটছে। এখন অনেক ক্রেতা কোনো ডেভেলপার কোম্পানির সঙ্গে চুক্তিবদ্ধ না হয়ে নিজেরাই জমি কিনে স্বাধীনভাবে বহুতল ভবন নির্মাণ করছেন।
এ ধরনের প্রকল্পের সঙ্গে জড়িত ব্যক্তিরা জানান, এই পদ্ধতিতে খরচ যেমন বেশ কমে যায়, তেমনি নিজেদের পছন্দ অনুযায়ী ভবনের নকশা ও ফ্ল্যাটের ভেতরের অবয়ব তৈরি করে নেওয়া সম্ভব হয়।
এমনই একটি উদাহরণ হলেন মোহাম্মদপুরের বাসিন্দা গোলাম মোর্তুজা, যিনি সম্প্রতি তার কয়েকজন ছোটবেলার বন্ধুর সঙ্গে মিলে একটি আবাসিক ভবন নির্মাণের কাজ শুরু করেছেন।
পেশায় সাংবাদিক গোলাম মোর্তুজা টাইমস অব বাংলাদেশকে বলেন, তারা বাজারে পাওয়া যাওয়া সবচেয়ে ভালো মানের নির্মাণ সামগ্রী দেখেশুনে এবং সতর্কতার সঙ্গে ব্যবহার করছেন।
তিনি জানান, তাদের ভবনটি রিখটার স্কেলে ১০ মাত্রা পর্যন্ত ভূমিকম্প সহনশীল করে নকশা করা হয়েছে, যা কোনো তৈরি ফ্ল্যাট কেনার ক্ষেত্রে সাধারণত সম্ভব হতো না।
গত তিন বছর ধরে নির্মাণাধীন এই প্রকল্পে জমির দাম বাদে প্রতি বর্গফুটে আনুমানিক ৪ হাজার ৪০০ টাকা খরচ হবে বলে আশা করা হচ্ছে।
তবে তিনি বলেন, এ ধরনের প্রকল্পে বড় অঙ্কের আর্থিক লেনদেন জড়ানো থাকে এবং নথিপত্র ও হিসাব-নিকাশ বজায় রাখা বেশ জটিল হতে পারে।
মোর্তুজা বলেন, তারা সবাই পরস্পরের খুব ঘনিষ্ঠ এবং বিশ্বস্ত মানুষ হওয়ায় এখন পর্যন্ত কোনো সমস্যায় পড়েননি। তবে তিনি পরামর্শ দেন, ল্যান্ড-শেয়ারিং প্রকল্পগুলো শুধুমাত্র অত্যন্ত ঘনিষ্ঠ ও নির্ভরযোগ্য মানুষদের সঙ্গেই করা উচিত।
যদিও এই প্রক্রিয়ায় ঝামেলার পরিমাণ বেশি এবং প্রচুর সময় দিতে হয়, তা সত্ত্বেও বেশ কয়েকজন ক্রেতা জানিয়েছেন তারা ল্যান্ড-শেয়ারিং প্রকল্পের দিকেই পা বাড়িয়েছেন।
যেসব ক্রেতা নির্ভরযোগ্য অংশীদার খুঁজে পাচ্ছেন না কিংবা নির্মাণ কাজ পরিচালনার ক্ষেত্রে যাদের কোনো পূর্ব অভিজ্ঞতা নেই, তাদের সেবা দেওয়ার জন্য এখন বিভিন্ন কোম্পানি এই খাতে যুক্ত হচ্ছে।
এমনই একটি প্রতিষ্ঠান হলো জেনেক্স প্রপার্টিজ, যারা ইতিমধ্যে বসুন্ধরা আবাসিক এলাকায় বেশ কয়েকটি প্রকল্প শুরু করেছে।
প্রতিষ্ঠানটির ব্যবস্থাপনা পরিচালক মো. জাকির হোসেন জানান, ল্যান্ড-শেয়ারিংয়ের ক্রেতাদের জন্য পুরো প্রক্রিয়াটি সহজ করতে তাদের কোম্পানি নথিপত্র তৈরি এবং নির্মাণ ব্যবস্থাপনার অভিজ্ঞতাকে কাজে লাগাচ্ছে।
তার মতে, তাদের প্রকল্পগুলোতে সুযোগ-সুবিধার ওপর ভিত্তি করে নির্মাণ খরচ প্রতি বর্গফুটে ৩ হাজার ৫০০ টাকা থেকে ৪ হাজার ৫০০ টাকার মধ্যে থাকে।
এই মডেলের একটি বড় সুবিধা হিসেবে তিনি উল্লেখ করেন, এতে অংশগ্রহণকারী সকলেই জমির মালিক হয়ে যান। ফলে ক্রেতাদের আলাদা করে ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন বা নিবন্ধন ফি দিতে হয় না। তারা কেবল জমি নিবন্ধনের খরচ বহন করেন, যা সাধারণ খরচের তুলনায় প্রায় দশভাগের একভাগ বলে তিনি দাবি করেন।
তবে এ ধরনের কোম্পানির মাধ্যমে বেশ কয়েকজন ক্রেতা প্রতারিত হয়েছেন বলেও অভিযোগ রয়েছে। সম্প্রতি হোলিস্টিক হোম বিল্ডার্স নামের একটি প্রতিষ্ঠান জালিয়াতির মাধ্যমে শেয়ার বিক্রি করে প্রায় ৪৭০ জন গ্রাহকের আনুমানিক ১২০ কোটি টাকা আত্মসাৎ করেছে বলে অভিযোগ উঠেছে।
এ ধরনের অভিযোগের বিষয়ে জানতে চাওয়া হলে জাকির হোসেন বলেন, গ্রাহকদের শুরু থেকেই সতর্ক থাকতে হবে। যেকোনো কোম্পানির নির্ভরযোগ্যতা ভালোভাবে যাচাই করে নিতে হবে।
জেনেক্স প্রপার্টিজের তথ্য অনুযায়ী, ল্যান্ড-শেয়ারিং প্রকল্পে আগ্রহী ক্রেতাদের প্রথমে এক লাখ থেকে ৫ লাখ টাকা পর্যন্ত বুকিং মানি বা অগ্রিম অর্থ দিতে হয়। বাকি টাকা পরিশোধ করা হয় জমি নিবন্ধনের চূড়ান্ত দিনে।
জাকির হোসেন বলেন, এই ব্যবস্থার কারণে গ্রাহকদের প্রতারিত হওয়ার ঝুঁকি কমে যায়। কারণ, প্রক্রিয়ার শুরুতেই জমির মালিকানা হস্তান্তর হয়ে যায়।
জমি কেনার পর প্রকল্পটি তদারকি করার জন্য জমির মালিকদের নিয়ে একটি কমিটি গঠন করা হয়। কোম্পানিটি নকশা অনুমোদন, স্থপতি নিয়োগ এবং নির্মাণ সামগ্রী সংগ্রহের বিষয়ে পরামর্শ দেয়। তবে সেই পরামর্শ মেনে চলা হবে কি না তা চূড়ান্তভাবে ক্রেতারাই নির্ধারণ করেন।
জাকির হোসেন বলেন, তারা সবসময় ক্রেতাদের মানসম্পন্ন সামগ্রী ব্যবহারে উৎসাহিত করেন। কারণ, এটি কোম্পানির নির্ভরযোগ্যতাও বাড়িয়ে তোলে।
তার হিসাব অনুযায়ী, জমি কেনার পর প্রয়োজনীয় অনুমোদন পেতেই প্রায় এক বছর সময় লেগে যায় এবং নির্মাণ কাজ শেষ করতে আরও তিন বছর সময় লাগে।
সরেজমিনে পরিদর্শনে এবং সামাজিক যোগাযোগ মাধ্যমে অনুসন্ধান করে দেখা গেছে, বর্তমানে ল্যান্ড-শেয়ারিং খাতে বেশ কয়েকটি কোম্পানি কাজ করছে। যদিও এই খাতের জন্য এখনো কোনো আনুষ্ঠানিক সমিতি বা অ্যাসোসিয়েশন গড়ে ওঠেনি।
জাকির হোসেন মনে করেন, গ্রাহকদের প্রতারণা থেকে রক্ষা করতে এই খাতের নিজস্ব একটি অ্যাসোসিয়েশন এবং সরকারি নীতিমালা থাকা উচিত। তবে তেমন কিছু না হওয়া পর্যন্ত গ্রাহকদের নিজেদেরই সতর্ক থাকতে হবে বলে তিনি উল্লেখ করেন।
রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশ বা রিহ্যাবের সহ-সভাপতি মোহাম্মদ আকতার বিশ্বাস বলেন, ল্যান্ড-শেয়ারিং ব্যবস্থার মাধ্যমে ফ্ল্যাট কেনা বা নির্মাণ করা বেশ ঝুঁকিপূর্ণ। কারণ, কোনো অভিযোগের সমাধান করার জন্য এখানে নির্দিষ্ট কোনো কর্তৃপক্ষ এবং সঠিক সরকারি তদারকি নেই।
তিনি টাইমসকে বলেন, বেশি লাভের আশায় অনেকেই এই দিকে আকৃষ্ট হচ্ছেন, তবে এটি আসলে একটি উচ্চ ঝুঁকিপূর্ণ বিনিয়োগ।
তিনি দাবি করেন, এই ধরনের ভবনের প্রায় ৮০ শতাংশেরই সঠিক অনুমোদন থাকে না। এ ছাড়া এই ধরনের প্রকল্পের সঙ্গে জড়িত অনেক ব্যক্তি নিজেদের শেয়ার বিক্রি করে দিয়ে উধাও হয়ে গেছেন বলেও তিনি অভিযোগ করেন।
আকতার বিশ্বাস স্বীকার করেন, কিছু ঐতিহ্যবাহী রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারের বিরুদ্ধেও একই ধরনের অভিযোগ রয়েছে। তবে প্রতিষ্ঠিত ডেভেলপাররা অনেক বেশি কঠোর নিয়মকানুন এবং ব্যবসায়ী সংগঠনের তদারকির মধ্যে কাজ করে, যা প্রতারণার ঝুঁকি কমিয়ে দেয়।
তিনি আরও বলেন, এই ফ্ল্যাটগুলোর বেশিরভাগই আনুষ্ঠানিকভাবে নিবন্ধিত না হওয়ায় সরকার বিপুল পরিমাণ ট্যাক্স বা রাজস্ব হারাচ্ছে। তাই এই ব্যবসাকে হয় নিরুৎসাহিত করা উচিত, না হয় সুনির্দিষ্ট নীতিমালার মাধ্যমে একটি সঠিক আইনি কাঠামোর আওতায় আনা দরকার।
আকতার বিশ্বাস বলেন, পেশাদার ডেভেলপাররা ভবনের নির্মাণ শৈলীর মান নিশ্চিত করতে, নির্ভরযোগ্য নির্মাণ সামগ্রী সংগ্রহ করতে এবং পেশাদারিত্ব বজায় রাখতে অনেক বেশি সক্ষম। ফলে তাদের তৈরি ভবনগুলো অনেক বেশি নির্ভরযোগ্য হয়।
